Huurders niet dwingen te kopen
Vorige week ontving de Tweede Kamer maar liefst twee nieuwe voorstellen om het eigen woningbezit voor huishoudens met een lager inkomen te bevorderen: eerst presenteerde PvdA-kamerlid Adri Duivesteijn een akkoord op hoofdlijnen voor een Wet Bevordering Eigen Woningbezit, dat de steun heeft van de vier grootste fracties. Dezelfde dag stuurde staatssecretaris Remkes een eerste opzet voor een Stimuleringswet Eigen Woningbezit naar de Kamer. Beide voorstellen hebben gemeen dat ze vooral beogen om voor huishoudens die nu nog een woning huren de overstap naar een koopwoning mogelijk te maken. De verwachting is dan ook dat ze tot één wetsvoorstel samengesmeed zullen worden. Zodat de huurders niet langer slechts met de zweep – de jaarlijkse huurverhoging: afgelopen tien jaar totaal 50 procent – maar ook met de strooppot bewerkt worden.
De PvdA wil met het wetsvoorstel de balans tussen huren en kopen voor de lagere inkomens herstellen. Voor het CDA is het belangrijkste voordeel de grotere zorg van de koper voor zijn huis en wijk. Dat zou met name in probleemwijken met nu nog veel huurwoningen een bijdrage kunnen leveren aan de strijd tegen de verloedering. En de VVD heeft sowieso altijd de koopwoning als hoeksteen van haar ideologie beschouwd.
Tegen al deze argumenten is heel wat in te brengen. Wat schieten huurders er mee op als ze hun huis kopen, en wat zijn op termijn de effecten op de Nederlandse woningmarkt?
Allereerst kijken we naar de positie van de toekomstige woningeigenaar met een beneden-modaal inkomen. De koopsubsidies zijn gekoppeld aan de inkomensgrenzen van de huursubsidie: op dit moment bruto 48.600 gulden en 36.500 gulden per jaar voor meer- respectievelijk eenpersoonshuishoudens. Netto is dat 2650 gulden en 2000 gulden per maand. Inkomens waarbij de meeste huishoudens moeite zat hebben om de touwtjes aan elkaar te knopen. Volgens de publicatie "Volkshuisvesting in Cijfers 1998" geven de 604.000 eigenaren van koopwoningen met een jaarinkomen van 46.000 gulden of lager gemiddeld 33 procent van hun inkomen uit aan woonlasten. Voor de overige kopers is dit 20 procent. De 33 procent is nog geflatteerd omdat op dit moment de groep eigenwoningbezitters met een laag inkomen veel oudere huishoudens telt, die het huis al geheel of grotendeels afbetaald hebben. Zij zijn in de aandachtsgroep terechtgekomen door inkomensdaling ten gevolge van arbeidsongeschiktheid of pensionering. De nieuwe groep huurders die nu met een extra premie verlokt wordt tot het eigen woningbezit, moet echter nog 30 jaar afbetalen. Waarbij de premie na 15 jaar ophoudt. Hun woonlasten zullen naar verwachting uitkomen boven de 37,5 procent, het gemiddelde van de huurders met lage inkomens. In zo'n situatie kan een zuchtje financiële tegenwind de eigenaar rijp maken voor de afdeling schuldsanering van de Sociale Dienst.
Hoeveel zal deze categorie kopers opzij zetten voor toekomstig onderhoud? Niet veel, ben ik bang. Ook hier spreken de statistieken van het ministerie van VROM boekdelen: in 1995 bedroegen de herstelkosten (=achterstallig onderhoud) van sociale huurwoningen gebouwd voor 1945 gemiddeld 6.800 gulden per woning, voor eigen woningen was dit ruim twee keer zo hoog: 14.800 gulden per woning. Bij woningen gebouwd tussen 1945 en 1967 zijn de bedragen respectievelijk 5.500 gulden en 8.700 gulden.
Daarmee kom ik op de effecten op de volkshuisvesting. Die zijn drieledig: de samenstelling van het woningbestand van de sociale huurders verandert, het aandeel huurwoningen in de totale woningvoorraad keldert en er ontstaat op termijn een stevig stadsvernieuwingsprobleem in de particuliere sector.
Welke woningen zullen de corporaties gaan verkopen? Op dit moment doen ze vooral de duurdere laagbouw van de hand, die het beste in de markt ligt en de grootste boekwinst oplevert. Wat overigens betekent dat het meest populaire woningtype (voor 90 procent van de huishoudens de eerste keus) steeds schaarser wordt in de huursector. Maar de koopsubsidies worden alleen gegeven op huizen met een koopsom van maximaal 183.000 gulden vrij op naam. Als je weet dat vorig jaar de gemiddelde verkoopprijs in de Randstad drie ton bedroeg is duidelijk dat er vooral oudere appartementen, flats en portiekwoningen binnen de regeling zullen vallen. Dit heeft grote consequenties voor de stadsvernieuwing en de problematiek van de achterstandswijken. Eerder in dit artikel is al gewezen op het verschil tussen de sociale huursector en de eigenwoning sector met betrekking tot achterstallig onderhoud. Het lijkt aannemelijk dat een hoog aandeel eigen woningbezit bij eigenaar-bewoners met lagere inkomens de toekomstige stadsvernieuwingsproblematiek zal verergeren. Ook nu al is de particuliere stadsvernieuwing lastig, soms vrijwel onmogelijk. Met name bij gestapelde complexen in de grote steden, die deels eigendom zijn van beleggers, deels al verkocht aan oud-huurders of andere geïnteresseerden, lukt het nauwelijks om planmatig gemeenschappelijk onderhoud of verbeteringen aan de woningschil en de installaties van de grond te krijgen. Dat komt door grote verschillen in financiële situatie van de eigenaar-bewoners. Daar komt nog bij dat het onderhoud zelf, door een versnippering van het bezit, minder efficiënt en dus duurder wordt. Bij gestapelde complexen zou, als alternatief voor het collectief beheer door een woningcorporatie, de (wettelijk verplichte) vereniging van eigenaren veel verdergaande bevoegdheden moeten krijgen, om een behoorlijk beheer zeker te stellen. Denk bijvoorbeeld aan een verplicht abonnement in een collectief onderhoudsfonds. Die bevoegdheden worden echter noch door Remkes, noch door Duivesteijn geregeld.
Het volgende punt is het aandeel huurwoningen in de totale voorraad. Dit aandeel is sinds 1947 al gedaald van 72 procent naar 48 procent per 1 januari 1999. Door de wet koopsubsidies zal de daling versneld doorzetten en vormen de huurwoningen naar verwachting binnen tien jaar nog maar eenderde van de Nederlandse woningvoorraad. Hiermee wordt de sociale huisvestingssector gemarginaliseerd tot huisvesting voor de armen, de ouderen en de passanten. Dit is slecht voor een gezond maatschappelijk draagvlak in de wijken waarin deze huurwoningen staan.
De SP-fractie heeft recent nog een alternatief aangedragen voor de verkoop-zonder-voorwaarden, namelijk het maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Hierbij heeft de koper de plicht tot terugverkoop aan de woningcorporatie. De woning blijft dus ook na de eerste verkoop in het sociale circuit. Voor de bewoner zijn er vier voordelen: een lagere koopsom, het recht op terugverkoop (bijvoorbeeld bij plotselinge inkomensdaling) en de garantie op een goed onderhoud van woningschil en installaties. En natuurlijk de hypotheekaftrek. Ook voor de belastingdienst is dit voorstel goedkoper: bij een lagere koopsom wordt er minder hypotheek afgetrokken. Alleen de banken zullen hier niet blij mee zijn, want die worden nu slapend rijk door de enorme stijging van de woningprijzen. Bij de behandeling van de komende wetsvoorstellen zullen wij zeker met wijzigingsvoorstellen komen om MGE te bevorderen.
Het idee dat mensen een vrije keuze moeten kunnen maken tussen kopen en huren is prima. Maar het heeft er nu veel van weg dat kopen heilig verklaard en huren bestraft wordt. De benedenmodale huishoudens zijn in de eerste plaats gebaat bij een vitale, betaalbare sociale huursector. Bij de sociale koopsector kan het maatschappelijk gebonden eigendom een goede tussenvorm zijn tussen kopen en huren, die speculatie tegengaat en duurzame garanties biedt op goed beheer.