Miljoenenjacht: Hoe de politiek de huurbazen verleidde

Het moet rond de millenniumwisseling geweest zijn, dat toenmalig SP-Kamerlid Remi Poppe in een onbewaakt moment tegen een Tribuneredacteur zei dat het woord volkshuisvesting langzaam aan het verdwijnen was in de Kamerstukken. Poppe keek er ietwat bedachtzaam bij, maar onthield zich verder van enige duiding van zijn uitspraak. Of het woord volkshuisvesting ooit officieel is afgeschaft is onduidelijk, maar feit is dat het woord bij het aantreden van het eerste kabinet-Rutte werd geschrapt als Rijksbeleidsaanduiding: in 2010 werd het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) afgeschaft en bij het ministerie van Binnenlandse Zaken was voortaan een onderdeel genaamd Wonen ondergebracht.

En nu, medio 2014, halen in het kader van de parlementaire enquête Woningcorporaties voormalige hoge omes van woningcorporaties vrijwel dagelijks het nieuws met derivatendebacles, dikke auto’s en ‘dienstreizen’ van hun voormalige topmannen. Anno 2014 verbazen we ons over de honderden miljoenen euro’s die buitenlandse bankiers hebben verdiend aan de mislukte financiële avonturen van Vestia. Om nog maar te zwijgen over de adembenemende salarissen die menig directeur opstreek. En dus is de vraag gerechtigd: hoe heeft het in hemelsnaam zo ver kunnen komen? Voor de beantwoording gaat Remi Poppe ver terug in de tijd. Want het is in de jaren tachtig dat het door Reagan en Thatcher gepropageerde marktdenken ook in politiek Nederland wortel begon te schieten. ‘De kabinetten- Lubbers zetten daar steeds meer de deur voor open’, blikt Poppe terug. De overheid werd gezien als een log en traag bureaucratisch geheel en de publieke sector moest gerund worden door het bedrijfsleven, zo was in brede kringen de opvatting. En dus moesten zaken als openbaar vervoer, zorg en energievoorziening vooral geprivatiseerd worden, of op z’n minst gezegend met marktwerking. Zo ook de volkshuisvesting. In 1995, het eerste Paarse kabinet regeerde, werd in de Tweede Kamer de zogenaamde bruteringswet aangenomen, waarmee de woningcorporaties financieel verzelfstandigd werden. De rijkssubsidies werden geschrapt en voortaan moesten de corporaties zelf de broek ophouden. Poppe tijdens een Kamerdebat in 1995: ‘De brutering betekent in feite het einde van de sociale huisvesting in Nederland. De rijksoverheid trekt de handen af van de volkshuisvesting. Dat is een breuk in de geschiedenis van de volkshuisvesting in Nederland die zijn weerga niet kent. (...) De corporaties verworden tot commerciële organisaties, voor wie het exploitatieresultaat de maatstaf der dingen moet zijn. Daarom is er geen enkele reden om aan te nemen, dat de huurverhogingen gematigd zullen zijn.’

Poppe nu: ‘De algemene opvatting was destijds, dat er te veel sociale huur in Nederland zou zijn en dat dat geld kostte. Eigenlijk werd toen de gedachte losgelaten dat wonen een recht is. Wonen werd vooral een middel om geld te verdienen.’ Woningcorporaties beschikten door de bruteringsoperatie ineens over tientallen miljarden aan vermogen en door de indertijd constante waardevermeerdering van het woning- en vastgoedbezit groeide dat vermogen flink. Poppe: ‘Wat je bovendien zag, was dat tal van politieke partijen vonden dat corporaties huurhuizen moesten gaan verkopen, om ook de lagere inkomens in staat te stellen vermogen op te bouwen. Kortom: een huis werd niet meer primair gezien als iets waarin je kunt wonen, maar als iets waar je geld mee kon verdienen. De politiek heeft woningcorporaties daartoe verleid, ja zelfs gedwongen. Ja, en we weten hoe het met die hypotheken uit de klauwen is gelopen, hoeveel huizen er “onder water” staan. Die bruteringswet was niets anders dan een zeepbel.’

Gouden bergen

Ook ging in die jaren op grote schaal de sloophamer door het sociale huurwoningbestand. Duurder en groter bouwen was het devies, opdat mensen die het konden betalen hun goedkope huurhuizen zouden vrijmaken voor hen met een smallere beurs. Maar wat is een dikke beurs waard, als je met je hypotheek onder water komt te staan? Velen geloofden echter de gouden bergen die de politiek en de banken hen voorschotelden. Als huurder was je een dief van je eigen portemonnee, zo hoorde je maar al te vaak. Poppe: ‘Hogere risico’s werden zelfs aanbevolen. Kun je het de mensen dan kwalijk nemen dat ze daarin meegingen? De verleider is de ware oorzaak van de ellende waar zoveel mensen nu in zitten. Want de bomen groeiden niet voor eeuwig de hemel in. Huizen werden niet ‘alleen maar meer’ waard, zoals vele jaren was voorgespiegeld. Breekpunt is het jaar 2008, waarin de crisis uitbrak. De waarde van onroerend goed daalde dramatisch en het vermogen van de corporaties dus ook. De woningmarkt kwam muurvast te zitten. Maar niet alleen dat. De hele financiële wereld ging onderuit en dat had rampzalige gevolgen voor tal van Nederlandse woningcorporaties die met hun vermogen – feitelijk de huizen waarin mensen wonen – massief waren gaan speculeren. Alleen al Vestia ging voor ruim twee miljard euro het schip in door de handel met derivaten (zie kader volgende pagina) waarvan eigenlijk niemand wat snapte. Behalve de banken, die er grof aan verdienden. Hoe dat allemaal kon? Wel, het overheidstoezicht op de financiële wereld werd gedurende de jaren negentig sowieso verregaand versoepeld – de Verenigde Staten gingen voorop. En in Nederland stond het nota bene door de overheid gedekte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toezichthouder er onderhand bij te juichen, toen Vestia zo’n tien jaar geleden de derivatenmarkt opging. Er was een levensgevaarlijk dubbel vliegwiel-effect ontstaan: woningcorporaties hadden zichzelf in hun nieuwe rol als eigen standige vermogensbeheerders overgeleverd aan het inmiddels net zo ongecontroleerde financiële wereldcasino. Een bizarre situatie, want hun zogenoemd vermogen bestond in werkelijkheid uit het onderdak van miljoenen huurders. Laatstgenoemden waren feitelijk op drie manieren de sjaak toen in 2008 de pleuris uitbrak: als garantsteller voor de risico’s die corporaties liepen én als belastingbetaler die de overheid van kapitaal voorzag om de banken te redden die zichzelf overspeeld hadden. Plus dat bij het derivaten-debacle bij Vestia alle andere woningcorporaties via de zogenaamde landelijke saneringsnorm verplicht zijn om mee te betalen aan het overeind houden van Vestia. In zeker zin vallen álle huurders dus ‘in de prijzen’.

Salaris: 267.000 euro

Als grote woningcorporaties via hun ‘ontwikkelingspoot’ de avonturier en schatrijke global player gaan uithangen, dan is het natuurlijk zaak dat de directeuren overeenkomstige salarissen opstrijken. Onlangs werd bekend dat in Amsterdam vijf corporatiedirecteuren boven de zogenaamde Balkenende-norm zitten. Uitschieter was de baas van Eigen Haard, die 267.000 euro verdient. Voor het Amsterdamse SP-raadslid Erik Flentge was dat aanleiding genoeg om hen per brief verzoeken te om een deel van hun salaris in te leveren. Flentge: ‘Of ze dat gaan doen? Volgens een overgangsregeling zijn deze salarissen toegestaan, helaas. Maar ik doe een moreel appèl. Dit zijn erg zware tijden voor huurders. Binnenkort komt er weer een nieuwe huurverhoging aan. Dat komt omdat het kabinet via de corporaties 1,7 miljard belastingen pint bij de huurders.’ Daarmee doelt Flentge op de zogenaamde verhuurdersheffing. Deze kabinetsmaatregel van vorig jaar mag na de bruteringswet uit 1995 gelden als de volgende mokerslag voor de sociale huursector. Corporaties moeten vanaf dit jaar 1,7 miljard euro aan belasting betalen en de algemene verwachting is dat daardoor steeds meer nieuwbouw- en renovatieprojecten geschrapt zullen worden. Bovendien zijn veel corporaties gedwongen de huur tot aan het wettelijk maximum te verhogen. Maar niet altijd. Vorig jaar kregen de huurders van Destion een brief waarin de woningcorporatie duidelijk maakt dat de verhuurdersheffing niét aan hen zou worden doorberekend. Ook blijft Destion tal van nieuwe woonprojecten van de grond tillen. Hoe lukt dat? Wilbert Pothoff: ‘Ik kan natuurlijk niet in de boeken van andere corporaties kijken. Maar ons huishoudboekje is op orde. Onze bedrijfslasten en financieringen zijn op orde en bovendien hebben we ervoor gekozen om in een gunstige tijd te investeren in de bestaande woningvoorraad en onderhoud te plegen. En inderdaad: de verhuurdersheffing hebben we niet doorberekend aan onze huurders. Omdat we dat financieel niet nodig hebben. Maar er speelt ook nog iets anders. Wij vinden het als corporatie eigenlijk niet kunnen om te gaan kijken naar de inkomensgegevens van gezinnen, kijken of ouderen met hun pensioentje boven de grens van 34.000 euro uitkomen, kijken we of het inkomen van kinderen op moeten tellen bij het gezinstotaal. Dat soort dingen. Daar is de overheid voor. Wij vinden dat de huurprijs gerelateerd moet zijn aan het pand, aan datgene wat je huurt dus.’

‘Bij grote corporaties zie je vooral specialisten die vaak het grote plaatje niet zien’

Onlangs werd Destion door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) aangewezen als een van de meest klantvriendelijke corporaties van Nederland. Opvallend in de KWH-kwaliteitsmeting is dat de best scorende corporaties de kleinere zijn. Wilbert Pothoff: ‘Als directeur zit ik als het ware kort aan de bal: ik weet van iedere euro wat ermee gebeurt. Bij grote corporaties ziet dat er in de regel heel anders uit; daar moet een bestuurder vaak maar zien hoe het er op een lager niveau in de organisatie uitziet. Als ik lees dat voormalig Vestiadirecteur Staal zonder goedkeuring vooraf van de raad van commissarissen tot zo’n 50 miljoen mocht investeren, dan schrik ik daarvan. Ter vergelijking: ik mag maar tot 150.000 per jaar gaan. Verder werkt bij Destion een team van bevlogen generalisten. Bij grote corporaties zie je vooral specialisten die vaak het grote plaatje niet zien.’ Volgens een eerder zit jaar gepubliceerd onderzoek van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo) is de ideale omvang voor een woningcorporatie tussen de 500 en 2500 woningen. Door opdeling in kleinere organisaties kunnen corporaties een kostenbesparing van minstens acht procent realiseren, aldus Coelo. Dat roept de vraag op waarom fusies en schaalvergrotingen bij woningcorporaties nog steeds de trend zijn. Is dat – zoals maar al te vaak beweerd wordt – omdat de dienstverlening aan de huurders daarmee verbetert? Of speelt er mogelijkerwijs vaak iets anders mee? Wie in de fusies van woningcorporaties duikt, zal opmerken dat de betreffende directeuren vaak achter in de vijftig zijn en tegen hun pensioenleeftijd aan zitten.