Mirjam de Rijk: 'Tijd voor andere politieke keuzes'

Soms zit iets zo raar in elkaar dat je eerst denkt dat je het zelf verkeerd begrepen hebt. De woonpolitiek van de afgelopen pakweg twintig jaar is zoiets. Hoe kan het dat woningcorporaties tegenwoordig een paar miljard per jaar aan de staat moeten betalen, terwijl commerciële verhuurders dat niet hoeven? Waarom roept iedereen dat het ‘goed gaat met de huizenmarkt’ als de huizenprijzen stijgen, terwijl wonen daardoor alleen maar duurder wordt en veel mensen zich in steeds hogere schulden moeten steken? Ik verdiepte mij voor weekblad De Groene Amsterdammer een aantal maanden in de woonpolitiek en zet voor Spanning de vier grootste politieke kronkels op een rij.

Zoals veel mensen uit ervaring weten zijn de huren, ook van sociale huurwoningen, de afgelopen jaren enorm gestegen. Volgens het kabinet was dat nodig om de huren ‘meer marktconform’ te maken. ‘Marktconform’ heeft de associatie van ‘de werkelijke kosten’. Maar de hoge huren hebben niets te maken met de werkelijke kosten. De kosten waren namelijk ook bij lagere huren allang gedekt: de woningcorporaties krijgen al sinds eind jaren negentig geen subsidie meer. De hoge huren hebben een andere reden. Het kabinet wilde om ideologische redenen de commerciële verhuur stimuleren en sociale verhuur afremmen. En commerciële verhuurders zijn pas geïnteresseerd als er meer aan te verdienen is, dus moesten de huren omhoog. Bovendien leveren de hogere huren de staatskas geld op: de corporaties moeten sinds een aantal jaren een extra heffing betalen, die inmiddels is opgelopen tot bijna twee miljard euro per jaar. 

Er wordt vaak gedaan alsof we allemaal baat hebben bij meer commerciële verhuur, omdat er daardoor meer woningen bij zouden komen. Maar dat is om meerdere redenen een sprookje. Allereerst kopen commerciële verhuurders vaak bestaande woningen op (onder andere van corporaties!), dan komen er dus geen extra woningen bij. Maar bovendien: waarom zouden de woningcorporaties die woningen niet kunnen bouwen? Volgens de toezichthouder van de woningcorporaties hebben zij genoeg geld voor veel nieuwe woningen.

Alleen: de corporaties mogen sinds pakweg een jaar of zes hun woningen alleen verhuren aan mensen met een minimaal inkomen. Anderen moeten hun heil zoeken op ‘de markt’. Dat is een politieke keuze, een afspraak die het kabinet gemaakt heeft met Brussel (andere landen hebben die afspraak niet). Daardoor zijn de middeninkomens veel duurder uit dan als zij van woningcorporaties zouden huren. Woningcorporaties hoeven immers geen winst te maken, terwijl commerciële verhuurders in aantrekkelijke gebieden met gemak twee of drie keer de kostprijs vragen.

Hoge huren en hoge prijzen voor koopwoningen versterken elkaar, waardoor wonen voor steeds meer mensen onbetaalbaar wordt. Door de stijgende huren wordt het voor beleggers en andere kapitaalkrachtigen namelijk steeds lucratiever om woningen op te kopen voor de commerciële verhuur. Dat drijft de koopprijzen sterk op. En om de cirkel rond te maken: daardoor stijgen ook de huren van sociale huurwoningen. De huurprijs van sociale huurwoningen wordt namelijk voor een groot deel bepaald door de Woz-waarde van de woningen in de buurt. Als de koopprijzen stijgen, stijgen dus de huren, ook als de kosten voor de verhuurder helemaal niet toegenomen zijn.

Hoe dit te veranderen? Op grond van het onderzoek kom ik op drie belangrijke maatregelen. Om te beginnen moeten woningcorporaties de mogelijkheid krijgen om ook aan middeninkomens te verhuren en voor hen te bouwen. Woningcorporaties zijn in Nederland altijd volkshuisvesters geweest: huisvesters van het hele volk. Een brede doelgroep betekent natuurlijk ook dat corporaties als de wiedeweerga meer woningen moeten bouwen.

Ten tweede zou het huidige puntenstelsel, dat bij sociale huurwoningen bepaalt hoeveel huur er gevraagd mag worden, moeten gaan gelden voor álle huurwoningen, dus ook voor de commerciële verhuur. Dan is het niet meer ‘wat de gek er voor geeft’, maar bepalen de maat en de kwaliteit van de woning de huurprijs. Prettige bijkomstigheid: commerciële verhuurders zullen minder overdreven bedragen bieden voor koopwoningen, waardoor de gekte op de koopwoningmarkt een beetje vermindert. Bovendien kunnen huurders, als ze minder geld kwijt zijn aan huur, gemakkelijker sparen voor een koopwoning.

Ten derde zou de Woz-waarde van omliggende koopwoningen niet langer de huurprijs moeten bepalen. Dat is een maatregel die morgen genomen kan worden. 

Wonen en woonpolitiek staan weer volop in de belangstelling. De redenen daarvoor zijn treurig, maar het biedt ook de kans om, samen met huurders, startende kopers en woningzoekenden, te zorgen voor andere politieke keuzes.

Mirjam de Rijk is journalist, voormalig GroenLinks-politica en oud-directeur van Stichting Natuur en Milieu.